Louer

Quelle est la différence entre un bail écrit et un bail verbal ?

Si l’accord entre le bailleur et le locataire n’est pas constaté par écrit, il s’agit d’un bail verbal.  Si, par contre, cet accord fait l’objet d’une convention écrite, il s’agit d’un bail écrit.
Depuis le 15 juin 2007, les baux doivent être établis dans un écrit qui devra contenir les mentions suivantes : l’identité des parties, la date de début du contrat, la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble qui font l’objet de la location ainsi que le montant du loyer.

En outre, il faut que le contrat soit rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et que chaque exemplaire mentionne le nombre d’originaux qui ont été rédigés et signés.
Chaque partie doit être mise en possession d’un original.

S’il n’y a que deux parties au contrat (un locataire et un bailleur), ce qui est le cas le plus fréquent, il faut donc que le contrat soit établi en deux exemplaires au moins, un pour chacune des parties.

Si ce n’est pas le cas, le bail sera considéré comme étant un bail verbal.  En pratique, il faudra au moins trois exemplaires, l’un étant destiné à la formalité obligatoire de l’enregistrement.

Dans les cas où seul un contrat verbal a été conclu, tant le preneur que le bailleur peuvent exiger l’établissement d’un écrit par une mise en demeure signifiée à l’autre partie par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.

Le bail verbal semble rester soumis aux dispositions de la loi sur le bail de résidence principale.  En cas de conflit entre le locataire et le propriétaire et en l´absence de bail écrit, c'est au juge de paix de se prononcer sur l´applicabilité de la loi sur le bail de résidence principale.

Quelle est la différence entre un bail enregistré et un bail qui ne l’est pas ?

Qu’est-ce que l’enregistrement ?

L’enregistrement du contrat de bail écrit est une formalité obligatoire qui est imposée par des dispositions de droit fiscal.  Ces mêmes dispositions imposent également l’enregistrement des avenants du bail, c’est-à-dire des modifications qui y sont apportées.

Toutes les informations pratiques concernant l’enregistrement figurent dans une brochure du Service public fédéral Finances, consultable via le lien suivant :
http://www.minfin.fgov.be/PORTAIL2/fr/publications/index.htm

Qui doit faire enregistrer le bail, dans quels délais et quelles sont les sanctions ?

Sur base de la nouvelle loi, l’obligation d’enregistrement des baux conclus à dater du 1er janvier 2007 repose entièrement sur le bailleur alors que, pour les baux conclus avant cette date, l’obligation d’enregistrement repose tant sur le bailleur que sur le preneur.  Celui-ci est tenu de remplir cette obligation dans les deux mois de la conclusion du contrat.

Si le bail n’a pas été enregistré dans le délai légal, le bailleur peut se voir infliger une amende.  De plus, s’il s’agit d’un bail de neuf ans, le preneur peut, depuis le 1er juillet 2007, résilier ce bail sans observer de délai de préavis et sans verser d’indemnité tant que le bail n’est pas enregistré.

Dans la mesure où l’enregistrement du bail est une formalité qui protège les droits du locataire vis-à-vis des tiers, il est de son intérêt de faire enregistrer le bail, même s’il doit en supporter les frais.

Quelle valeur a un bail non enregistré ?

Sans préjudice de la possibilité de résiliation supplémentaire pour les contrats de neuf ans, un bail non enregistré a, entre le locataire et le bailleur, exactement la même valeur, les mêmes effets, qu’un bail enregistré.

Vis-à-vis des tiers, cependant, l’enregistrement est important, parce qu’il donne au bail une date certaine, qui le rend opposable aux tiers et notamment, à l’acquéreur de l’immeuble loué.

Cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent plus prétendre ignorer le bail, et qu’elles doivent le respecter.

Quelle est la différence entre un bail à durée déterminée et un bail à durée indéterminée ?

Avant la loi sur les loyers, il y avait deux sortes de baux :

• le bail à durée déterminée dans lequel il était prévu qu’il se termine au terme d’un certain nombre d’années ou à une date précise, ou dans lequel il était renvoyé aux usages

locaux en ce qui concerne la durée (la loi sur les loyers a supprimé tous ces usages) ;

• le bail à durée indéterminée, dont les parties n’avaient pas prévu la date à laquelle il prendrait fin.

Tous les contrats ont désormais une durée déterminée :

• soit la durée fixée par les parties dans les limites de la loi ;
• soit une durée de neuf ans, si le bail ne précise pas pour quelle durée il est conclu ;
• soit la durée de la vie du locataire en cas de contrats à vie.

Éléments essentiels de la conclusion d’un bail

Qui peut conclure un contrat de bail ?

Toute personne majeure (c’est-à-dire toute personne âgée de 18 ans accomplis), et tout mineur émancipé peuvent conclure valablement un contrat de bail.

Quelles sont les mentions essentielles du contrat ?

Le contrat de bail existe dès que le locataire et le bailleur sont d’accord :

• sur l’immeuble ou la partie de l’immeuble qui est loué ;
• sur le loyer.

Dans le cas d’un bail écrit, ce consentement se constate à la signature du contrat par les deux parties. Pour éviter toute contestation, le locataire a intérêt à ce que le contrat mentionne que le bien loué va lui servir de résidence principale.
De son côté, si le bailleur ne veut pas que le bien loué puisse servir de résidence principale au locataire, il a un intérêt évident à ce que cela soit précisé dans le contrat, pour éviter l’application de la loi.

Dans quel état le bien doit-il être loué ?

La loi prévoit que le bailleur doit délivrer le bien loué, qu’il doit entretenir ce bien, au cours du bail, en état de servir à l’usage auquel il est destiné, et qu’il doit y faire, pendant toute la durée de bail, les réparations nécessaires, à l’exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l’entretien normal qui incombe au preneur.

Ces règles sont impératives, ce qui signifie qu’elles s’appliquent toujours même si le contrat contient une clause contraire. Cette dernière règle n’est toutefois d’application qu’aux baux signés après le 18 mai 2007.

Au moment où il conclut le contrat de bail, le bailleur doit en plus veiller à ce que son immeuble « réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ».
L’arrêté du Gouvernement Wallon du 30 août 2007 définit ces notions de manière plus concrète. Vous pouvez télécharger cet arrêté ici.

Si le logement ne répond pas à ces conditions minimales au moment où le locataire en a la jouissance, ce dernier a le choix soit de demander la résolution du bail avec dommages et intérêts éventuels, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour répondre aux conditions élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’habilité.
Dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Qui peut faire l’état des lieux ?

Le locataire et le bailleur peuvent établir l’état des lieux eux-mêmes.
Ils peuvent aussi se mettre d’accord pour désigner un expert (géomètre-expert immobilier, architecte...).

Dans ce cas, les honoraires de l’expert seront partagés entre eux.
Enfin, il est également possible à chacune des parties de se faire accompagner d’un expert de son choix, qu’elle est alors seule à payer.

Mais dans tous les cas, pour que l’état des lieux soit valable, il faut :
Qu’il soit dressé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants ;

• qu’il soit daté et signé par le locataire et le bailleur eux-mêmes (un état des lieux dressé par une seule des parties ou par un expert désigné par une seule des parties peut toujours être contesté par la partie adverse) ;
• qu’il soit détaillé, c’est-à-dire précis. Une clause de style qui dirait : « L’immeuble est en bon état d’entretien et bien connu des parties » n’est pas considérée comme un état des lieux d’entrée.

Si l’une des parties refuse de procéder à un état des lieux ou à un avenant, l’autre partie peut exiger qu’il en soit dressé un :

• soit avant que le bien loué soit occupé par le locataire ;
• soit pendant le premier mois d’occupation.

Si aucune suite n’est donnée à cette demande du locataire ou du bailleur, celui-ci peut demander au juge de paix de désigner un expert pour procéder à l’état des lieux.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée détaillé : le locataire est présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin du bail.
Autrement dit, le locataire n’est pas responsable des dégâts éventuels, à moins que le bailleur ne parvienne à prouver que ces dégâts ont été occasionnés par le locataire ou par un membre de sa famille ou par le sous-locataire ; dans ce cas, le locataire devra payer les réparations.

S’il y a eu un état des lieux d’entrée détaillé : le locataire doit rendre le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu.
Autrement dit, s’il y a des dégâts qui n’étaient pas mentionnés dans la description, le locataire doit les réparer sauf si ces dégâts ont été causés par la vétusté ou la force majeure, ou encore par l’usage normal du bien loué.

Les annexes obligatoires au contrat de bail

L’arrêté royal du 4 mai 2007, pris en exécution de l’article 11bis de la loi sur les loyers, a établi pour chaque région une annexe qui doit obligatoirement être jointe à tout contrat de bail conclu après le 18 mai 2007.  Cette annexe contient une explication destinée à informer le preneur et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer.

En outre, à chaque contrat doit être jointe une copie de l’arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Les conditions énumérées dans cet arrêté royal sont des conditions minimales auxquelles doit satisfaire tout bien loué à titre de résidence principale.
Il ne peut être dérogé à ces règles dans le contrat de bail.

La garantie

La plupart des contrats prévoient que le preneur doit constituer une garantie locative.
Cette garantie n’est pas imposée par la loi.  Elle n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit.
Elle permet au bailleur de ne pas être démuni dans le cas où le locataire manquerait partiellement ou totalement à ses obligations.
La loi décrit trois formes de garantie :

• Une garantie versée sur un compte individualisé au nom du preneur. Dans ce cas, la garantie ne peut plus excéder un montant équivalent à deux mois de loyer.
  La garantie doit donc obligatoirement être déposée auprès d’une institution financière, sur un compte bloqué, au nom du locataire.
  Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer sur un compte bloqué, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie.

Lorsque le bailleur reste en défaut même après une mise en demeure du preneur, il doit payer, à partir de cette mise en demeure, l’intérêt légal sur le montant de la garantie.

• Une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie. Dans ce cas, une institution financière garantit le montant total de la garantie à compter de la conclusion du bail. Le preneur s’engage à reconstituer totalement cette garantie, par mensualités constantes, pendant la durée du contrat, avec un maximum de 3 ans. Le preneur n’est redevable d’aucun intérêt à l’institution financière alors que celle-ci, de son côté, lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie.
  Le preneur est tenu d’introduire sa demande pour une garantie bancaire auprès de l’institution financière auprès de laquelle il dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. L’institution financière ne peut refuser d’octroyer cette garantie en raison de l’état de solvabilité du preneur.

La garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à trois mois de loyer.

• Une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre le CPAS et une institution financière.  Le CPAS doit pour ce faire introduire une demande auprès de l’institution financière. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à trois mois de loyer.
  Dans une annexe à l’arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l’article 10, § 1er, dernier alinéa, de la loi sur les loyers, figure un formulaire type au moyen duquel les institutions financières peuvent confirmer à l’égard du bailleur l’octroi de la garantie locative, indépendamment des modalités de sa constitution.
  À la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, pour autant qu’il se soit acquitté de toutes ses obligations.
  L’organisme financier ne peut rembourser la garantie que sur production :

soit d’un accord écrit du locataire et du bailleur établi après la fin du bail ; il peut s’agir d’une lettre ou d’un formulaire spécial fourni par la banque et signé par les deux parties ;

• soit de la copie d’un jugement.

Comment le bailleur peut-il mettre fin au bail ?

Durant cette période de neuf ans, le bailleur a la faculté de mettre fin au bail, à certaines conditions.

1. Pour occupation personnelle :
   Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, pour occupation personnelle, à condition de notifier un congé de six mois.
   Ce congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué.

Il peut s’agir :

• du bailleur lui-même ;
• de son conjoint ;
• de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et de ceux de son conjoint ;
• de ses ascendants (père, mère, grands-parents) et de ceux de son conjoint ;
• de ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et de ceux de son conjoint.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue de l’occupation personnelle par des membres de sa famille au troisième degré pendant les trois premières années du bail.  Ceci s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.

Le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté.  Dans ce cas, le bailleur doit prouver ce lien dans les deux mois ; dans le cas contraire, le locataire peut requérir la nullité du congé.  Le locataire doit à son tour introduire la requête en nullité dans les deux mois avant la fin du délai de préavis.

Que se passe-t-il si le congé n’est pas motivé ?
Ce congé est nul.  Le bailleur doit notifier un nouveau congé qui soit conforme à la loi. Le délai ne commence à courir qu’à partir de la réception de ce nouveau congé par le locataire.

Comment le locataire peut-il contrôler le respect de ces conditions ?
La loi prévoit que l’occupation personnelle des lieux par le bailleur ou l’un de ses proches doit avoir lieu dans l’année qui suit l’échéance du préavis donné, ou en cas de prolongation, après restitution des lieux par le locataire, et se prolonger de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer, à moins que le bailleur puisse justifier d’une circonstance exceptionnelle.
Qu’entendons-nous par circonstance exceptionnelle dans ce cadre-ci ?
Il doit s’agir d’un motif important qui :

• empêche le bailleur d’exécuter le projet qui était le sien ;
• résulte d’une circonstance indépendante de sa volonté ;
• est imprévisible au moment de la notification du congé.

2. Pour travaux
Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.  Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque triennat, c’est-à-dire à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de notifier au locataire un congé de six mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions.

a. Il doit être accompagné d’une copie :

• soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux envisagés requièrent un tel permis ;
• soit d’un devis détaillé ;
• soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux ;
• soit d’un contrat d’entreprise.

b. Le bailleur doit démontrer en donnant le congé que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.

c.    Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le locataire.  Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux devant exclusivement affecter la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).

d.    Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.

3.    Résiliation sans motif, moyennant indemnité
À la fin du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de six mois et de verser au locataire une indemnité.

Cette indemnité est égale à :

• 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ;
• 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Le versement de l’indemnité n’est pas une condition de validité du congé.

Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ?

Le locataire peut partir à tout moment, à condition de notifier au bailleur un congé de trois mois. Il n’est jamais tenu de motiver son congé.
Durant les trois premières années du bail, il doit cependant payer au bailleur une indemnité égale à :

• 3 mois de loyer s’il part durant la 1re année ;
• 2 mois de loyer s’il part durant la 2e année ;
• 1 mois de loyer s’il part durant la 3e année.

Cette indemnité ne doit pas être versée au moment de la notification du congé pour que celui-ci soit valable. Elle intervient dans le décompte final des sommes revenant à chacune des parties à l’expiration du contrat.

Si le bailleur met fin au bail anticipativement moyennant un congé de six mois afin d’occuper les lieux personnellement, d’exécuter des travaux ou qu’il le fait sans évoquer de motif, le locataire peut à son tour notifier un congé d’un mois sans devoir payer d’indemnité, même si le congé intervient pendant les trois premières années de son contrat.
Enfin, depuis le 1er juillet 2007, un bail qui n’a pas été enregistré dans le délai légal peut être résilié par le preneur sans observer de délai de préavis et sans verser d’indemnité tant que le bail n’est pas enregistré.

Bail de courte durée

La loi prévoit que les parties peuvent également conclure un bail, ou plusieurs contrats successifs, d’une durée qui, au total, ne peut pas dépasser trois ans.
Ni le bailleur ni le locataire ne peuvent mettre fin anticipativement à ce contrat de courte durée, sauf convention contraire.

Bail de longue durée

Il est possible de conclure, par écrit, un bail d’une durée déterminée de plus de neuf ans.  Ce bail est régi par les mêmes dispositions que le bail de neuf ans.

Bail à vie

Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.  Dans ce cas, le bail s’achève automatiquement lorsque le locataire vient à décéder.
Le bailleur ne peut pas mettre un terme prématurément à pareil contrat à vie, sauf disposition contraire dans le contrat.  Par contre, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, moyennant un préavis de trois mois.
Les parties peuvent également stipuler dans le contrat qu’ils renoncent à la possibilité de revoir le loyer.

Quelles sont les circonstances qui ne mettent pas fin au bail ?

La mort du bailleur ou du preneur

Le décès de l’une des parties ne met pas fin au contrat de bail, sauf en cas de contrat de bail à vie.
Les héritiers, soit du bailleur, soit du preneur, sont donc tenus de poursuivre le bail en cours et ne peuvent y mettre fin qu’en respectant les conditions légales.

La vente ou la donation du bien loué

La protection du locataire n’est pas toujours la même selon que son bail a ou non une date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué.  À cet égard, on insiste d’ailleurs encore une fois sur l’importance de l’enregistrement.

Le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué

Si le bail a acquis une date certaine (c’est-à-dire par exemple s’il a été enregistré) antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur de l’immeuble sera subrogé aux droits de l’ancien bailleur, ce à partir de la signature de l’acte authentique.

Cela signifie qu’il devra respecter le bail exactement de la même manière que le bailleur initial, et qu’il aura exactement les mêmes droits et obligations que lui.  Le locataire n’aura donc pas à souffrir de ce changement de propriétaire.

Le bail n’a pas de date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué

1. Soit le locataire occupe les lieux depuis moins de six mois : il n’est pas protégé.
   L’acquéreur peut mettre fin à son bail sans motif ni indemnité.
2. Soit le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins.
   L’acquéreur sera également subrogé dans les droits du bailleur principal, avec cependant une dérogation très importante : l’acquéreur a la possibilité de mettre fin au bail :

• moyennant un congé de trois mois (au lieu de six mois) ;
• pour occupation personnelle, ou pour travaux importants, ou moyennant indemnité ;
• sans attendre l’expiration d’un triennat.

Il doit notifier ce congé au locataire dans un délai de trois mois à compter de la passation de l’acte authentique.

La clause résolutoire expresse

Il s’agit de la clause du contrat qui prévoit que le contrat prendra fin de plein droit - c’est-à-dire automatiquement - dans le cas où l’une des deux parties n’exécute pas ses obligations.

Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles

Quelle que soit la manière dont le bail prend fin, le locataire peut demander une prorogation du bail justifiée par des circonstances exceptionnelles.
Le locataire doit demander cette prorogation au bailleur, au plus tard un mois avant l’expiration du bail :

• si le bailleur est d’accord, les parties conviennent librement de la durée de la prorogation ;
• si le bailleur refuse, le juge tranche en tenant compte de l’intérêt des deux parties et, notamment, du grand âge éventuel de l’une d’elles.

Le juge qui octroie la prorogation peut également, s’il l’estime équitable, accorder au bailleur une augmentation de loyer et, si le congé a été donné sans motif et moyennant le versement d’une indemnité, réduire ou supprimer l’indemnité.

Que sont des « circonstances exceptionnelles » ?

Ce sont des circonstances qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un logement.

Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, et d’autre part, des difficultés moins ponctuelles mais aiguës, qui ne peuvent être aplanies que par le maintien temporaire du locataire dans les lieux.

Que devons-nous entendre par intérêt des parties ?

Le juge doit tenir compte également de l’intérêt du bailleur, de sa situation personnelle et des désavantages qu’un maintien du locataire dans les lieux peut entraîner pour lui.

Le juge tiendra compte par exemple de l’inconvénient qui peut résulter pour le bailleur de l’obligation où il se trouve de payer lui-même un loyer plus élevé en attendant de pouvoir occuper personnellement son immeuble.